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楼市疯狂堪比2009年 如何抑制房价快速上涨?

2016-9-27 09:33| 发布者: Emma爱夏天| 查看: 637| 评论: 0|来自: 每日经济新闻

一开盘就被哄抢,就怕自己买不到房;到处托关系,走后门,就为能买套房;开发商一卖房子就心疼,感觉是给客户送钱……

相似的场景,让我们恍惚回到了2009年,那个楼市火爆的年份。只是和那一年不同的是,当下市场里,不仅是消费者,连最乐观的开发商,心中也充满恐惧。

“市场不知道什么时候会出大问题!”这是一个开发商营销总监的感叹。尽管这家公司刚刚在长三角一城市抢了一块全国闻名的高价地,但这位营销总监的依旧忐忑不安。公司高价拿地让他格外担心:市场能不能接受更高的房价?其实,这个问题不仅困扰着开发商,同样也困扰着购房者。

楼市火爆 限制政策频出

2016年这波楼市的疯狂注定和2009年不同,因为这一轮楼市中火爆的城市主要都是一线和核心二线城市,大部分三四线城市非但没涨,反而在下跌。

中国人口红利的拐点,一直是悬在高房价头顶的达摩克利斯之剑,它也预示着似2009年全国性房价的普涨难以再现。

除了人口因素外,资金成本的未来走势,也是影响房价上涨预期的一个重要因素。瑞银认为,为避免放大一二线城市潜在的房地产泡沫,决策层应会避免释放过于宽松的政策信号。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,造成房价快速上涨的重要因素是货币超发、供求失衡和投资客大规模出现。

各地为了抑制房价快速上涨,已经出台限购、限贷、限价等一系列政策,北京甚至酝酿土地出让中不仅要竞地价,还要竞自持面积;南京还要求拍地要像买车牌那样,达到一定价格就摇号。

不过,上述举措的作用非常有限,楼市风险正在逐步升级。《经济观察报》的报道指出,9月18日,中国建设银行发布的“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”公告显示,从2015年以来,个人住房贷款不良资产率不断攀升,而且最近一年内违约率增长势头明显。根据建设银行公布的数据,违约者多为相对低收入者。年收入10万元以下违约率占比超过一半,年收入30万元以下违约率超过80%。

如果房价继续快速上涨,相对低收入者违约率进一步增长,市场的风险显然会变得更大。

如何抑制房价快速上涨?

从目前各地已经出台的调控政策来看,主要还是停留在抑制需求层面,而在增加土地供应上,却没有更好的办法。

要解决这个问题,恐怕就涉及修改城市总体规模、城市建设容积率等一系列城市规划指标。能否修改这些指标,对城市建设用地零增长,甚至负增长的北京、上海等城市而言,意义尤为重大。

虽然上述两个超大城市都在进一步加快城市更新和旧改,并采取诸多措施,限制人口大规模流入。然而,远水难解近渴,面对如洪水般涌入的需求,不能只靠堵,还需要分流。

不仅仅是北京、上海两个超级城市存在巨大的购房需求分流压力。其他的二线城市也遇到了供不应求的压力。

对此,欧阳捷提出一个办法,就是利用大城市都市圈内的中小城市,有效地化解一部分购房需求。

此前,京津冀、长三角城市群、长江中游城市群和成渝城市群规划相继公布,借助城市群内各城市的分工协作,有效提升城市群的整体竞争力,已经成为共识。然而,如何才能利用城市群内的中小城市快速“泄洪”购房需求,最终实现抑制房价快速上涨呢?

并不是所有的区域楼市都是如此火爆,目前的房地产市场已然开始分化,冷热不均是典型表现。在一线及核心二线供不应求的同时,部分中小城市去库存压力有增无减。如果能够将部分需求引入到这些城市,也能帮助后者迅速解决房地产市场的高库存问题。

那么,哪些城市能充当长三角购房需求的“泄洪池”呢?这些城市在帮助区域内大城市分流、消化购房需求前,需要先在交通、教育和医疗等公共层面做哪些配套呢?

9月27日,在第六届中国价值地产年会(上海)城市论坛上,《每日经济新闻》将携手知名房产研究机构推出《2016年长三角城市价值白皮书》给出一个破解楼市困局的方法。


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